Locação comercial: 3 cláusulas que a Justiça costuma anular

Em resumo: Três cláusulas de contratos de locação comercial costumam ser revistas pela Justiça: a multa fixa e integral por saída antecipada, a renúncia genérica ao direito de renovação e a extensão automática da fiança após o fim do prazo. Em todas, o que decide é a precisão da redação.

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João Paulo Romano resume o tema no vídeo. O texto abaixo aprofunda cada ponto.

Alugar um ponto comercial parece simples até o contrato precisar ser encerrado antes do prazo, ou até o momento de discutir a renovação do aluguel. É nesses pontos que cláusulas mal redigidas aparecem — e é também nesses pontos que a Justiça costuma revisá-las. Três situações se repetem em contratos de locação não residencial e merecem atenção de quem aluga ou de quem loca um imóvel comercial.

A multa por saída antecipada precisa ser proporcional

A Lei do Inquilinato estabelece que, quando o inquilino decide encerrar o contrato antes do prazo combinado, a multa cobrada deve ser proporcional ao tempo que ainda faltava para o contrato terminar. A lógica por trás dessa regra é simples: quanto mais próximo do fim do contrato a saída acontece, menor deve ser o valor da multa, já que o prejuízo do locador com a vacância também tende a ser menor.

Ainda assim, é comum encontrar contratos com cláusula de multa fixa, no valor integral, independentemente de quanto tempo reste até o término do prazo contratado. Esse tipo de cláusula ignora a regra da proporcionalidade prevista em lei e, quando questionada judicialmente, tende a ser afastada pela Justiça, que recalcula o valor devido de acordo com o tempo que efetivamente faltava para o fim do contrato.

A renúncia ao direito de renovação precisa ser clara

Outro ponto sensível é a chamada ação renovatória, mecanismo que, em determinadas condições, permite ao inquilino comercial pleitear judicialmente a renovação do contrato de locação, mesmo sem a concordância do locador. É possível que o próprio contrato preveja a renúncia a esse direito por parte do inquilino — a lei permite essa renúncia.

O problema está na forma como essa renúncia costuma ser redigida. Para ser válida, ela precisa ser explícita e inequívoca, deixando claro que o inquilino está abrindo mão especificamente do direito de renovação, e não de outra obrigação qualquer. Cláusulas genéricas, copiadas de modelos padronizados sem esse cuidado redacional, correm o risco de não produzir esse efeito perante a Justiça, justamente por não deixarem claro, de forma inequívoca, o que está sendo renunciado.

A fiança não se estende automaticamente após o fim do contrato

O terceiro ponto envolve a fiança prestada por terceiros como garantia do contrato de locação. É comum que, na prática, a relação entre locador e inquilino continue mesmo depois de encerrado o prazo original do contrato — seja por tolerância, por prorrogação tácita ou pela simples continuidade do uso do imóvel após o vencimento do prazo.

A dúvida que surge nesses casos é: o fiador continua responsável por essa fase seguinte à do contrato original? A resposta depende de manifestação expressa da própria pessoa que prestou a fiança. Se o fiador não aceitou, por escrito, que sua garantia se estenderia além do período originalmente contratado, ele não pode ser responsabilizado por obrigações surgidas depois do fim daquele prazo. A fiança é uma garantia interpretada de forma restritiva: sem aceitação expressa da prorrogação, o fiador está livre das obrigações posteriores.

O que observar na prática

Esses três pontos têm algo em comum: são cláusulas que, à primeira vista, parecem regulares e bem formuladas, mas que só se sustentam de fato se estiverem redigidas com precisão técnica. Antes de assinar um contrato de locação comercial, ou mesmo diante de um contrato já em vigor, vale conferir alguns pontos:

• Se a cláusula de multa por rescisão antecipada prevê expressamente a proporcionalidade em relação ao tempo restante do contrato, e não um valor fixo e integral.
• Se a cláusula de renúncia à ação renovatória é específica, clara e inequívoca, e não um texto genérico copiado de modelo padrão.
• Se existe previsão expressa sobre até quando a fiança permanece válida, especialmente em caso de prorrogação do contrato, e se o fiador assinou formalmente de acordo com essa previsão.

Contratos de locação comercial têm impacto direto na continuidade de um negócio, e cláusulas mal formuladas costumam só revelar seus efeitos quando o conflito já começou. Revisar esses pontos antes da assinatura, ou reavaliá-los diante de um contrato já em vigor, é uma forma de reduzir a chance de surpresas mais adiante.

Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto por um advogado.

Sobre o autor

João Paulo Romano

Advogado · OAB/GO 34.505 · Civil e Imobiliário

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